Nuda propiedad es aquel derecho que tiene una persona sobre un bien de cualquier tipo. Es el propietario de aquel bien y como tal, tiene el dominio sobre él, pero no ostenta la posesión de dicho bien porque está cedida a través de un derecho real denominado usufructo. Así pues, la nuda propiedad es el conjunto de prerrogativas que conserva el propietario de un bien, cuando ése es objeto de un derecho de propiedad (usufructo, o habitación, por ejemplo) por parte de un tercero.
Por otro lado, el derecho de propiedad es el que tiene una persona de utilizar o sacar beneficios de un bien y disponer de él, ya sea venderlo, hipotecarlo e inclusive destruirlo. Por ejemplo, el dueño de una propiedad que la alquila es el nudo propietario de la misma. Dicho de otro modo, conserva el derecho de disponer de ella, mientras el derecho de usufructo está en manos de la persona que paga el alquiler. El inquilino tiene los derechos de usufructo, pero no puede vender la propiedad, ni hipotecarla, ni destruirla, porque el dueño, como nudo propietario, conserva esos derechos.
Sin embargo, el usufructo no puede ser indefinido y siempre tiene un término (ya sea un término fijo o, en el caso de usufructo vitalicio, hasta la muerte del usufructuario). Por lo tanto, el nudo propietario recobrará la propiedad plena cuando se extinga el usufructo.
Por lo tanto, los derechos del nudo propietario son:
- Derecho a recuperar la propiedad en buen estado a la extinción del usufructo.
- Disponer de la propiedad. Si bien el usufructo se mantiene, el nudo propietario puede vender su nuda propiedad.
- Otros derechos accesorios. En el caso de bienes específicos, como acciones de sociedades anónimas, puede ejercer los derechos políticos de las mismas, aunque esto depende en gran medida de la legislación aplicable.
Pros y contras de la nuda propiedad
Si bien esta fórmula de venta puede tener algunas ventajas para el comprador, que adquiere una vivienda a un precio inferior al de la propiedad en pleno derecho, y para el propietario, que recibe liquidez sin necesidad de marcharse de su casa, ¿qué inconvenientes puede suponer?
Pros y contras para el comprador:
Por parte del comprador se debe tener muy claro que se trata de una inversión a medio-largo plazo, puesto que no se podrá tener pleno derecho sobre la vivienda adquirida hasta la defunción del antiguo propietario (el vendedor, convertido en usufructuario una vez vendida la vivienda).
En cuanto a los costes de la operación, es importante subrayar que, al hacer la venta en nuda propiedad, los gastos de notario, registro e impuestos los asume el comprador. Además, una vez extinguido el usufructo, el propietario tendrá que hacer frente de nuevo a los gastos de registro e impuestos derivados de la finalización del usufructo y la adquisición del pleno dominio de la propiedad.
Respecto a los costes de mantenimiento de la vivienda, es habitual pactar que corran a cargo del comprador (el nuevo propietario), ya que éste poseerá una propiedad por la que pagará los impuestos correspondientes: (IBI), gastos de comunidad, derramas y otros gastos extraordinarios que puedan surgir. Sin embargo, no disfrutará de ella ni percibirá ningún ingreso mensual por parte del usufructuario.
Un derecho que sí tiene el propietario es que, si necesita liquidez de nuevo, puede vender su nuda propiedad, siempre respetando el usufructo.
Pros y contras para el vendedor:
Para el vendedor, los principales inconvenientes son:
Que pierde la vivienda familiar y recibe por ella una cantidad de dinero que se calcula en función de su edad y expectativa de vida: a mayor expectativa de vida, menor precio de venta.
Al hacer la operación, el vendedor debe liquidar la plusvalía municipal por el incremento teórico de valor desde el momento de la adquisición inicial, lo que le supone un gasto asociado a la operación.
Además, aunque esta opción permite vender la nuda propiedad de la vivienda y seguir viviendo en ella, la vivienda ya no pertenece al vendedor, que ahora es sólo usufructuario. Si pensaba dejarla en herencia a sus familiares ya no será posible. Se pierde patrimonio familiar.
Como ventaja, indicar que, si el usufructuario no desea continuar viviendo en la vivienda, o por temas de salud tiene que ingresar en una residencia o centro hospitalario, podrá alquilarla sin permiso del nudo propietario. En ese caso el importe del alquiler quedará íntegramente a favor del usufructuario.
