¿Qué gastos hay al comprar una vivienda en Andalucía?

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Además del precio de la vivienda, en cada comunidad autónoma hay que pagar unos gastos adicionales, pero, ¿Cuáles son los gastos al comprar una vivienda en Andalucía en 2020?

Ésta comunidad autónoma atrae tanto al público extranjero como al nacional. La amplia variedad de paisajes: desde montañas y nieve, hasta sol y playa, hace de ésta zona de España una de las más famosas para decidir comprar una segunda residencia o un lugar de descanso y retiro.

Los impuestos al comprar una vivienda en Andalucía supone un desembolso importante para la mayoría de las familias, que desean saber con la mayor precisión posible cuanto pagarán por dicha vivienda. En este post aclaramos todos los gastos relacionados con la compra en Andalucía.

Gastos en la compra-venta de una vivienda en Andalucía

Al adquirir una vivienda tendremos que hacer frente a los desembolsos que conlleva la compra de una vivienda de segunda mano. Principalmente el precio de la vivienda que se pagará al vendedor, y los impuestos, tasas y otros servicios intrínsecos a la compra de una propiedad. Esta sección se ha calculado acorde a los gastos e impuestos existentes para la compra de una vivienda en Andalucía en 2020.

El precio de venta

Los precios anunciados en portales, webs inmobiliarias y en general en cualquier medio, siempre están exentos de impuestos y otros gastos a no ser que se especifique lo contrario.

No se debe confundir el Precio de venta con el importe total que deberá desembolsar el comprador.

El resto de gastos será proporcional al precio de venta, es decir, a mayor precio, el importe a pagar de dichos impuestos y gastos será mayor.

Impuestos en la compra de una vivienda en Andalucía

En el presupuesto que tenga designado para la compra de la vivienda deberá incluir los impuestos. A continuación detallamos todos los impuestos y gastos que pueden surgir en la compra de una vivienda en España.

  1. ITP o Impuesto de Transmisión Patrimonial
  2. IVA o Impuesto sobre el Valor Añadido:
  3. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD
  4. Gastos Notariales
  5. Registro de la Propiedad
  6. Gestoría
  7. Abogado u otros servicios de asesoramiento (opcional)

ITP o Impuesto de Transmisión Patrimonial

Si decidimos comprar una vivienda de segunda mano, se aplicará el impuesto de transmisiones patrimoniales. El ITP es un impuesto dependiente de la comunidad autónoma. En Andalucía, el ITP sería como sigue:

  • Para la compraventa de una vivienda de reventa, es decir en segunda o ulterior venta están sujetas a ITP a los tipos del:
IMPORTE DE LA COMPRA TIPO
De 0 a 400.000€ 8%
De 400.000,01€ a 700.000€ 9%
De 700.000,01€ en adelante 10%

Es un impuesto acumulativo.

Existen bonificaciones a este impuesto: el tipo a aplicar sería un  3.5% para la compra de viviendas por un importe menor a 130.000€, para vivienda habitual si el comprador es menor de 35 años.

  • Las plazas de aparcamiento individualizadas que no sean anejos a una vivienda (y siendo el máximo de anejos, de dos), tributan:
IMPORTE TIPO
De 0 a 30.000€ 8%
De 30.000,01€ a 50.000€ 9%
De 50.000,1€ en adelante 10%

IVA o Impuesto sobre el Valor Añadido

Es el impuesto más común en España, grava a la gran mayoría de bienes y servicios. Para la compra de viviendas, el IVA se aplicaría de la siguiente forma:

  • La compraventa directa a promotor de vivienda finalizada (primera entrega), se sujeta a IVA al 10%.
  • La compra de una plaza de aparcamiento en primera entrega se sujeta a IVA al tipo del 10% si es aneja a la vivienda que se adquiere, y al 21% si es independiente.
  • La compra de un local, si se sujeta a IVA, lo hará al tipo del 21%.
  • La adquisición de una vivienda en construcción tributa al 21% de IVA.
  • La transmisión de terrenos edificables se encuentra sujeta al 21% de IVA.

Todas las compras sujetas a IVA se encuentran sujetas asimismo a AJD, al tipo general del 1,5%

El IVA se abona directamente a parte vendedora al momento de otorgamiento de la escritura de compraventa.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD en Andalucia)- Nueva modificación 2020.

Este impuesto se abonará para la compra de la vivienda sin importar su antigüedad. Es decir, se debe abonar tanto en la compra de una vivienda nueva como en una reventa.  En Andalucia el AJD se sitúa en 1.5% del importe de la venta, pero existen dos casos de tipos reducidos:

  • 1,2% para inversión en vivienda habitual por importe menor de 130.000€. (nueva entrada en vigor 2020)
  • 0,3% para personas menores de 35 años por vivienda habitual menor de 130.000€
  • 0,3% para personas con discapacidad igual o superior al 33%

Nota importante: Este impuesto ha sido modificado y si se solicita hipoteca, el AJD de la misma lo deben abonar las entidades bancarias, por lo que no repercutirá en el consumidor esa parte. Sí tendrá que pagar el AJD de la compraventa. Los gastos derivados de la solicitud y formalización de la Hipoteca no están contemplados en esta entrada (comisión apertura, estudio, tasación etc), y deberán contemplarse pudiendo ser entre un 1% o un 3% del importe solicitado.

Gastos Notariales

Para cualquier tipo de transacción de compra venta de viviendas es necesario acudir a una notaría en la que se firmará la Escritura pública de Compra Venta. Estos servicios tienen un coste fijo establecido, que puede oscilar entre 600€ y 1000€.

Registro de la Propiedad

Una vez firmada la escritura esta debe inscribirse en el Registro de la Propiedad que puede oscilar entre 300€ y 2000€ en función del precio de la vivienda.

Gestoría:

Lo habitual en las acciones de compra-venta es que un agente externo se encargue de las gestiones relativas a los pagos de impuestos, inscripciones en el registro y pago a la notaria.

Si solicitas un préstamo hipotecario para la adquisición, el banco te ofrecerá su propia gestoría para que se encargue de dichos trámites. También puedes mirar una de tu confianza, o incluso encargar dichas gestiones a la Notaría mediante el depósito de una Provisión de Fondos.

Estas tramitaciones suelen conllevar un coste de entre 200€ y 500€, pero pueden variar al ser un servicio privado.

Preguntas Frecuentes al comprar una vivienda

Comprar una vivienda ya sea nueva o de segunda mano suele generar muchisimas preguntas y dudas al comprador. En esta sección hemos recopilado las preguntas más frecuentes que recibimos de nuestros clientes.

Si tienes alguna duda adicional que no hayamos resuelto por favor, escríbela en los comentarios y la resolveremos a la mayor brevedad posible.

¿Cómo calcular los gastos al comprar una vivienda de segunda mano en Andalucía? Ejemplo práctico:

Si decidimos adquirir una vivienda de segunda mano en Marbella sin necesidad de hipoteca, por un precio de 250.000€ los gastos a abonar serán los siguientes:

Base Imponible 250.000€
ITP: (8% hasta 400.000€) 250.000€x8% = 20.000€
Gastos notariales: 893,20€
Registro de la propiedad: 151,62€
Gestoría 350€
AJD 1,5% x 250.000€ = 3.750€
TOTAL DE LA COMPRA: 275.144,82€

Una aproximación bastante cercana a la realidad suele ser calcular entre un 8% o un 10% del precio de compra como gastos adicionales.

¿Cuándo se paga IVA y cuando ITP?

Dependiendo si adquieres una vivienda nueva o una propiedad de segunda mano se pagaría respectivamente el IVA o ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). El IVA al comprar una vivienda en Andalucía se sitúa en el 10% (a excepción de los terrenos en construcción). El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP se encuentra entre el 8% y el 10%. Para más información sobre cómo calcular el ITP puedes consultar nuestro blog

¿Cuándo se debe hacer el pago del TTP y AJD?

El plazo para pago del ITP y AJD es de 30 días hábiles desde la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa (o del acto o contrato que genera el impuesto).

¿Cuándo se debe pagar el IVA en la compra de una vivienda nueva?

El IVA se abona directamente a parte vendedora al momento de otorgamiento de la escritura de compraventa.

¿Sobre qué base se calcula el ITP?

Es importante tener en cuenta que el ITP o impuesto sobre transmisiones patrimoniales tributa sobre la base de valor real del inmueble transmitido. Es decir su valor fiscal para hacienda.

¿El valor catastral es igual que el valor fiscal?

No, el valor catastral depende de cada municipio y éstos lo utilizan como base para el cálculo de los impuestos, mientras que el valor fiscal depende de cada comunidad autónoma y también tiene en cuenta el valor catastral de la vivienda. En resumen, el valor catastral sería “la base” para calcular el valor fiscal de una propiedad.

¿Cómo se calcula el Valor Fiscal para hacienda? y ¿Cuánto pagaré de ITP?

Pagarás el ITP de acuerdo al valor fiscal para hacienda de la vivienda que vayas a adquirir. Para ver el valor fiscal de la vivienda puedes comprobarlo en la web de Hacienda y buscando el de tu comunidad autónoma. Puedes consultar los coeficientes para calcular el valor fiscal de la junta de Andalucía haciendo click en el enlace anterior.

 

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