Guía para comprar una vivienda de Nueva Promoción en construcción

La compra de una propiedad que está en construcción requiere un enfoque diferente al de la compra de una propiedad de reventa:

Firmar un contrato privado de venta con el promotor

Después de que su agente inmobiliario haya realizado las diligencias pertinentes y le haya ayudado en las negociaciones del contrato, puede proceder a realizar el primer pago. El pago oscila entre el 10% y el 25% (más IVA) del precio. Una vez firmado el contrato, no puede echarse atrás y, en caso de hacerlo, tendrá sanciones económicas que pueden incluir la pérdida del dinero pagado según el acuerdo.

No es necesario que esté físicamente en España para firmar el contrato. El promotor puede firmarlo y enviarlo por fax para que usted lo firme y lo devuelva. Los originales firmados tendrán que ser intercambiados por correo postal, ya que es importante que tanto usted como el promotor tengan una copia de los originales firmados. Asegúrese de que el promotor le envíe los originales por correo.

Pagos por fases y construcción

Tras la firma del contrato privado de compraventa y la realización del primer pago, hay que esperar a la finalización del proyecto, que puede tardar hasta 2 años. En ese tiempo, la construcción de la vivienda estará en marcha y, según lo acordado con el promotor, podrá realizar una serie de pagos según las fases de la construcción.

Asegúrese de recibir un recibo oficial detallado del promotor por cualquier pago que realice. Su agencia inmobiliaria presionará al promotor para que le envíe periódicamente informes de progreso y le informe de cualquier retraso que pueda afectar a la fecha prevista de finalización.

Comprobaciones legales finales y firma de las escrituras.

Una vez terminada la construcción, usted tomará posesión de la vivienda tras la firma de la escritura pública ante notario. Antes de la firma, usted y su agente inmobiliario tendrán que hacer lo siguiente

• Comprobar que la propiedad está certificada como terminada por un arquitecto colegiado (Certificado de final de obras). Nunca realice los pagos finales al promotor sin esta información.
• Compruebe que la propiedad ha recibido o recibirá la licencia de primera ocupación de la administración local. Un agente del departamento de urbanismo de la autoridad municipal realizará una inspección para comprobar que se ajusta a la normativa para viviendas de nueva construcción. Una vez confirmada, la propiedad recibirá la licencia correspondiente que le permitirá obtener una hipoteca o contratar los servicios de agua y luz.
• Pida un expediente del registro de la propiedad para comprobar si hay deudas o embargos inesperados sobre la vivienda. Durante la construcción, el promotor debe haber firmado ante notario las escrituras de obra nueva y división horizontal que registran la división del terreno original en todas las fincas independientes resultantes de la construcción y las zonas comunes. Esto inscribirá la propiedad en el registro de la propiedad, y podrá comprobar su estado. Sólo firme las escrituras después de que su agente inmobiliario o abogado compruebe la inscripción en el registro de la propiedad (nota simple).

• Verifique con el ayuntamiento que la propiedad que va a adquirir no tiene deudas pendientes, como impuestos impagados o cualquier otro asunto que pueda causar problemas.
• Compruebe que el promotor ha contratado todos los seguros necesarios para cubrir los posibles defectos de construcción, tal y como exige la ley de ordenación de la edificación. El promotor está obligado a asegurar la vivienda por defectos menores durante 1 año, por defectos sustanciales durante 3 años y por defectos estructurales durante 10 años. El manual de la propiedad (libro del edificio) que el promotor entrega a los administradores de la comunidad debe tener el seguro.
• Si es posible, pida a un profesional, como un perito, que revise la propiedad antes de terminarla. Esto ayuda a identificar cualquier problema con antelación.

Una vez que se hayan realizado todas las comprobaciones con resultados satisfactorios, y que su abogado o agente inmobiliario haya revisado todos los borradores de las escrituras, podrá proceder a la firma de las mismas ante notario.  El proceso de firma de las escrituras se describe en este blog.