Guía para comprar una propiedad de segunda mano en España

A la hora de comprar una propiedad en España, organizarse es la clave. A continuación ofrecemos un resumen de los pasos necesarios para comprar una propiedad de segunda mano en España.

La compra de una propiedad es una de las decisiones más importantes que se toman. No importa si está pensando en comprar una villa de lujo en Marbella, o un pequeño apartamento como segunda residencia. Elegir correctamente le llevará a tener una casa que añade valor a su vida, tanto económicamente como en términos de disfrute y calidad de vida.

La compra de una propiedad en España no tiene por qué ser estresante, siempre y cuando se entienda el proceso de transmisión de la propiedad y los diferentes pasos a seguir. Sin embargo, independientemente de lo bien que entienda el proceso, no hay nada que sustituya a buscar el apoyo de profesionales cualificados. Es igualmente importante recordar que cada caso es único y que puede haber problemas que deban resolverse y que sean particulares de su caso. Sólo un agente cualificado e imparcial puede aconsejarle sobre lo que se necesita.

Comprar una propiedad de segunda mano

Resumen del proceso

A continuación se presenta un resumen del proceso de compraventa en España cuando se adquiere una vivienda de segunda mano.

Hacer una Oferta

Si encuentra la casa que desea comprar, debe hacer una oferta seria al vendedor, que le servirá de base para las negociaciones posteriores. Sin embargo, antes de hacer una oferta, debe planificar su enfoque de las negociaciones e identificar y priorizar la información que necesitará para avanzar. Su agente inmobiliario le guiará en esta situación y negociará con el vendedor para conseguir el mejor precio posible.

Considera todos los gastos que implica

Si quiere evitar sorpresas desagradables, sea realista sobre todos los gastos de transacción que conlleva la compra de una vivienda en España. A menudo se utiliza una regla general del 10% del precio de la vivienda para estimar los costes de la transacción, pero esto puede variar según sus circunstancias particulares. Antes de empezar a negociar, intente calcular los gastos con la mayor precisión posible, su agente le puede ayudar. Estos gastos influyen en la cantidad que podrá gastar para comprar la vivienda. Debe evitar comprar una propiedad que no pueda permitirse renovar, lo que significa que debe tenerlo en cuenta antes de hacer una oferta. Si cree que son necesarias reformas considerables pero no sabe cuánto costarán, deberá tenerlo en cuenta en su estrategia de negociación.

Considere todos los factores antes de hacer una oferta. Si el inmueble necesita reformas, gastos e impuestos asociados a la compra del inmueble, los gastos de comunidad… Su agente inmobiliario le guiará en este proceso.

Hipoteca

Necesitarás una valoración de la propiedad antes de que el banco decida qué hipoteca puede ofrecerte, así que si vas a pedir una hipoteca, asegúrate de mencionarlo en tus conversaciones.

Algunos vendedores se negarán a aceptar una tasación hasta que usted haya firmado el contrato privado por el que se compromete a fijar un precio. Si necesita una hipoteca, primero debe pedir permiso al vendedor para que un tasador acuda a la vivienda. La forma más habitual de hacerlo es negociar una cláusula en el contrato privado que supedite el acuerdo a su capacidad para conseguir una hipoteca.

Abogado

Una vez que haya decidido seguir adelante con la compra y su oferta haya sido aceptada, es el momento de designar a un abogado que le guiará a lo largo del proceso y se encargará de todas las cuestiones legales implicadas si ud. así lo desea. Una vez más, su agente inmobiliario también le guiará en este proceso.

Negociar con el vendedor

Antes de iniciar las negociaciones, debe tener una estrategia, unos objetivos y una planificación definidos. Esta estrategia debe basarse en lo que sabe sobre la propiedad, el mercado y el vendedor (nacionalidad, circunstancias personales, rapidez con la que quiere vender). Es fundamental contar con un buen agente que le ayude en la venta. Los agentes inmobiliarios certificados conocen los precios del mercado y cómo obtener el mejor precio posible.

Cuestiones a negociar

Las cuestiones clave que hay que negociar con el vendedor son las siguientes:

El precio

Evidentemente, quiere acordar el precio más barato posible.

El valor no declarado

Muchos vendedores en España todavía quieren una proporción de toda la compra en efectivo (conocida como «B» o negro), aunque debería evitarlo. Se trata básicamente de un fraude fiscal que beneficia principalmente al vendedor y expone al comprador a posibles obligaciones.

Plazos

Debe acordar un plazo para la firma de las escrituras públicas ante notario antes de firmar el contrato privado. Tras la firma del contrato privado, es habitual acordar un plazo de uno a tres meses.

El pago del IBI del año en curso

En el año en curso de la venta, hay que pagar las tasas municipales (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI y Basura). Dependiendo de la forma en que el gobierno local cobre las tasas (anual o trimestralmente), esto puede ser un asunto confuso. Si el vendedor se compromete a pagar el IBI de todo el año, usted debe compensar al vendedor por los meses en los que será usted el propietario de la vivienda. Si por el contrario el comprador acepta pagar el IBI durante todo el año, puede restar del precio del inmueble el IBI que se aplica al vendedor. Lo fundamental es discutirlo con el vendedor con antelación. Hay que tener en cuenta que, a partir del verano de 2016, los vendedores pueden cobrar a los compradores una parte prorrateada del IBI del ayuntamiento aunque no se haya llegado a un acuerdo previo.

Plusvalía

La plusvalía (Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) es un impuesto municipal que grava el aumento del valor del suelo sobre el que se construye la vivienda. Este impuesto será mínimo en el caso de un piso que haya cambiado de manos recientemente. La plusvalía, en cambio, puede ser bastante elevada para una vivienda unifamiliar con suelo en una ubicación residencial privilegiada que no haya cambiado de manos en muchos años.

Por ley, este impuesto lo paga el vendedor (que ha sido propietario de la vivienda mientras se ha revalorizado), por lo que si el vendedor es residente en España, no es necesario hablar de la plusvalía a menos que el vendedor saque el tema, pero asegúrese de que su abogado confirme que la plusvalía la paga el vendedor en el contrato privado que firme.

Sin embargo, si compra a un no residente, tiene dos opciones: 1) Hacer que su gestor acompañe al vendedor al ayuntamiento para pagar la plusvalía inmediatamente después de la firma de las escrituras, o 2) acordar el pago de la plusvalía y deducirla del pago de la firma de las escrituras.

Extras

Si se acuerda la compra de algo más que los elementos fijos de la propiedad, debe acordarse y documentarse en un inventario que forme parte del contrato.

Forma de pago del depósito

Si firmas un contrato privado que te obliga a pagar un depósito de, por ejemplo, el 10% del precio total, el vendedor y el comprador deben acordar un mecanismo de pago que sea satisfactorio para ambos.

Las opciones son las siguientes:

• Pagar los fondos al vendedor
• Pagar los fondos al agente inmobiliario,
• Pagar los fondos al abogado del vendedor
• Pagar los fondos al abogado del vendedor

Es preferible entregar la fianza a un tercero, como a su agente o abogado (el suyo o el de los vendedores, pero idealmente el suyo), que se encargará de transferir los fondos a la parte correspondiente en función del contrato y de la firma. Asegúrese de que la persona a la que entrega el depósito tiene una cuenta bancaria de garantía de depósito, ya que esto le proporcionará una protección adicional.