Empresa o Comprador individual: Cómo tomar la decisión correcta al comprar una propiedad en España

Al considerar la compra de una propiedad en España, hay varios enfoques diferentes que puede tomar en función de sus necesidades y situación personal. Para estar seguro de que está enfocando la compra de una propiedad de una manera que respalde sus intereses, es una buena idea conocer los matices de cómo el proceso de compra de una vivienda difiere entre una empresa y un comprador individual. Para hacer más fácil entender las diferencias entre las dos formas de compra, hemos esbozado las posibles ventajas, restricciones y razones para utilizar una empresa para comprar una propiedad en España, de modo que pueda comenzar el proceso de compra con la mayor información posible.

¿Por qué utilizar una empresa para comprar una propiedad en España?

Utilizar una empresa para comprar una propiedad en España es una práctica habitual por muchas razones. Entre ellas, el anonimato, la gestión empresarial o la aplicación de la ley británica en el caso de las compañías off-shores gibraltareñas. Sin embargo, en el pasado, la principal razón para comprar un inmueble a través de una empresa era normalmente la evasión de impuestos. El pago de menos impuestos era posible a través de la compra de la empresa debido a las siguientes leyes:

1. Las personas físicas tributan en la declaración de la renta por tener la propiedad, mientras que las empresas no.
2. Cuando las empresas adquieren inmuebles de segunda mano, la compra de acciones sólo está sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales en determinados casos.
3. El cambio de titularidad de un inmueble se inscribe en el Registro de la Propiedad para los compradores individuales. Pero, cuando una empresa adquiere una propiedad, figura como una venta de acciones y no va al Registro de la Propiedad, lo que hacía menos probable que las autoridades se dieran cuenta de la transacción inmobiliaria.
4. La venta de una propiedad está sujeta a la «plusvalía municipal«, un impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos que se paga al Ayuntamiento. La venta de las acciones no lo está, ya que la propiedad del inmueble sigue siendo de la empresa.
5. El vendedor de un inmueble individual siempre tiene que pagar el impuesto sobre la plusvalía en España, pero el vendedor de acciones pagará el impuesto sobre la plusvalía en el país definido en el tratado de doble imposición aplicable (si fuera una compañía extranjera).
6. La venta de un inmueble por parte de personas físicas no residentes en España estará sujeta a una retención del 3% a cuenta del impuesto sobre las plusvalías. En cambio, la venta de acciones no lo está.

Sin embargo, en los últimos años, muchas de estas razones ya no son aplicables. Después de muchos años en los que la gente utilizaba empresas para comprar propiedades para aprovechar estas ventajas, se han producido algunos cambios en las normas que desincentivan el uso de una empresa para comprar propiedades en España. Estos ajustes incluyen:

1. Las sociedades no tributan en la declaración de la renta, es cierto, pero según la legislación interna española, los propietarios y sus familiares no pueden utilizar de forma gratuita los inmuebles que compran. En su lugar, deben pagar un alquiler de acuerdo al precio del mercado. El inquilino a largo plazo suele ser también responsable del pago de los suministros de la vivienda, lo que significa que los que utilizan la propiedad pagarán servicios que se consideran un beneficio para la empresa, lo que significa que están sujetos a impuestos.
2. Si bien las empresas no están sujetas al impuesto sobre el patrimonio, las personas propietarias de la empresa podrían estarlo. La mayoría de los nuevos Tratados de Doble Imposición especifican que se acepta la tributación de los bienes españoles si éstos representan más del 50% del patrimonio total de la empresa.
3. Las cláusulas antiabuso se incluyen ahora en la compra de propiedades. Estipulan que, si un inmueble representa el 50% de su patrimonio, en la venta de acciones de la empresa se deberá abonar el ITP. Las únicas que no están sujetas al impuesto sobre transmisiones patrimoniales son los locales comerciales.
4. Hoy en día, la falta de inscripción de una venta en el Registro de la Propiedad no es suficiente para ocultar la transacción. Las empresas españolas tienen otras administraciones a las que deben informar de la venta.

Además de los puntos anteriores, las personas que poseen una propiedad antigua a través de una empresa que ha sido vendida varias veces podrían encontrarse ahora con un impuesto de plusvalía no realizado si no encuentran un comprador interesado en la empresa.  

El valor contable del activo de la empresa permanece inalterado en esas transacciones, lo que significa que son sólo las acciones de la empresa las que conservan su valor. Por lo tanto, si la casa se vendió originalmente por 300.000 euros, pero las acciones de la empresa valen 2 millones de euros, usted será responsable de convencer a alguien de que compre las acciones en lugar de la propiedad.

¿Vale la pena comprar una propiedad a través de una empresa hoy en día?

Cada caso debe ser revisado de forma individual para asegurarse de que se adopta el mejor enfoque, es mejor asesorase con un profesional del sector inmobiliario, abogados y/o contable. Aunque muchos de los beneficios por la compra de una propiedad como una empresa se han eliminado, todavía hay algunas situaciones que podrían hacer ese enfoque aconsejable si desea comprar una Villa en Marbella. Hay varios puntos que querrá tener en cuenta si está considerando esa vía.

El objetivo de su inversión influye, naturalmente, en su planteamiento. Si su intención es comprar un inmueble para alquilarlo, tiene derecho a compensar la mayor parte de los gastos relacionados con el alquiler y a pagar un tipo de impuesto sobre la renta del 19% sobre el beneficio neto si es residente en la UE. Sin embargo, los no residentes en la UE no pueden compensar ningún coste y tienen que pagar un tipo impositivo del 24% sobre los ingresos brutos del alquiler. Esta condición de no residente en la UE incluye también a los residentes en el Reino Unido desde 2021. Esta distinción significa que un ciudadano de fuera de la UE que tiene una cantidad sustancial de gastos de alquiler, como los intereses de un préstamo hipotecario, una configuración de la empresa podría ser una configuración más beneficiosa. La empresa pagaría un impuesto de sociedades del 25%, pero sobre el beneficio real una vez deducidos los gastos, en lugar de sobre los gastos también.

El valor de la inversión también supone una diferencia. Algunos tratados fiscales prohíben a España gravar el valor de las acciones de una empresa, incluso si el único activo a nombre de esa empresa es una propiedad española. Algunos de estos países son Suecia, Holanda o Rusia. En esas situaciones, podría valer la pena el coste adicional de tener una sociedad para poseer la propiedad.

La ubicación de los fondos puede influir en el enfoque a adoptar. La transferencia de fondos a una persona física no siempre es un proceso de bajo coste, especialmente si ya existe una estructura corporativa, como un fideicomiso. En esas situaciones, las retiradas de capital pueden tributar como ingresos en lugar de ser una simple reasignación de fondos. Dependiendo de cómo se establezcan los fondos, una empresa existente bajo una estructura corporativa podría tener menos costes administrativos que la transferencia de fondos a un individuo para la compra. Esta solución también puede funcionar si un inversor aporta fondos desde la estructura corporativa existente. De nuevo, los gastos administrativos podrían ser menos importantes en una estructura existente.

Por último, la gestión puede ser más fácil de establecer y ejecutar a través de una estructura corporativa. Puede hacer que la gestión de la inversión sea más eficiente, especialmente durante la inversión, la refinanciación y la reestructuración. En todos los casos, el tamaño y el valor de la propiedad determinarán si merece la pena utilizar el enfoque corporativo, y se debe consultar a profesionales jurídicos cualificados sobre la situación.

La única otra razón real para considerar la compra de una propiedad en España utilizando una sociedad es la privacidad y anonimato. Para algunos inversores acaudalados, la privacidad puede ser relevante por razones familiares, de negocios o de seguridad en situaciones relacionadas con países opresivos. Para aquellos que requieren mayores niveles de discreción, las estructuras corporativas podrían valer la pena.

La compra de una propiedad en España puede ser un proceso complicado, pero con la ayuda de profesionales, puede encontrar el mejor enfoque posible que le proporcionará el mejor rendimiento de su inversión a lo largo de los años. Con el apoyo de agentes experimentados, podrá encontrar la propiedad adecuada para sus necesidades y avanzar en el proceso de compra de manera que se garanticen los mejores resultados para su situación. Para obtener información profesional y conocimientos sobre el mercado inmobiliario español, puede ponerse en contacto con nuestros agentes aquí.