El beneficio obtenido por la venta de una propiedad constituye una renta obligada al pago del IRPF como un incremento patrimonial. Este aumento en el patrimonio de un individuo puede llegar a tributar en hasta un 23%, o en determinados casos incluso estar exento. Pero ¿cómo calcula hacienda el beneficio obtenido en la venta de una propiedad? ¿Cuánto se paga a hacienda por la venta de un piso? ¿qué tenemos que tener en cuenta? En este post vamos a dar respuestas a todas estas cuestiones:
He vendido mi casa ¿Cuánto tengo que pagar a hacienda?:
Hacienda toma como beneficio obtenido la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.
El valor de adquisición deberá incluir todos los gastos e impuestos pagados por la compra del inmueble. Se deben tener en cuenta los gastos como notarías, gestorías, tributos e impuestos municipales, etc. No se deben incluir en este importe cualquier tipo de interés pagado por la compra como hipotecas u otros prestamos.
Esta información se encuentra en la escritura de compraventa del inmueble. En ella se debe detallar el importe por el que se adquirió la vivienda. Además, se debe disponer de una copia de los gastos notariales y de gestión que ocasionó la compra de la misma.
Si la vivienda se hubiese comprado con anterioridad a 2014, se debe incrementar el valor de adquisición de acuerdo con la siguiente tabla:
Fuente Agencia tributaria.
El Valor de transmisión se calcula como el importe por el que la vivienda se venda restándole todos los gastos e impuestos que haya tenido que abonar el comprador. En este caso la plusvalía se añade como un gasto que ha soportado el comprador, al igual que notarías o gastos de gestión.
Ejemplo práctico de cuanto se paga a hacienda por la venta de una casa:
María compró una vivienda de segunda mano en Marbella en el año 2012 por un importe escriturado de 200.000€. Tuvo unos gastos de 380€ en gestoría, 740€ de notaría, 450€ de Registro y 16.000€ de Autoliquidación de Impuestos (Impuesto de transmisiones patrimoniales modelo 600).
Para el cálculo del Valor de adquisición sumamos al importe escriturado todos los gastos ocasionados por la compra del inmueble (sin intereses). En este caso sería:
200.000€ + 380 + 740+ 450 + 16000 = 217.570€
Como además la vivienda se compró antes de 2014, de acuerdo con la tabla anterior se debe incrementar el valor quedando como sigue:
217.570€ * 1.0201 = 221.943,16€
El Valor de Adquisición de esta vivienda sería 221.943,16€
En 2018 la ha vendido la propiedad por 280.000€, teniendo que abonar una plusvalía municipal de 5.760€. (Simulación de una vivienda en Marbella)
El valor de transmisión se calcula como el importe recibido por la venta del inmueble menos todos los gastos derivados de ella que corren a cargo del comprador. En este ejemplo:
Valor de Transmisión: 280.000€ – 5.760€ = 274.240€
El beneficio obtenido por la venta es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.
Beneficio: 274.240€ – 221.943,16€ = 52.296.84€
Una vez obtenido el beneficio, se puede proceder al cálculo del IRPF sobre ese beneficio. En el caso de la venta de una vivienda los tramos de tributación son 19% para los primeros 6.000€, 21% desde 6.000 hasta 50.000€ y 23% a partir de 50.000€. En este caso:
(6.000 x 0.19) + (46.296, 84 x 0.21) = 1.140€ + 9.722,33€ = 10.862,33€
Por lo que, siguiendo el ejemplo, María debería pagar a Hacienda 10.862,33€ en la declaración de la renta.
En qué casos no se paga IRPF por la venta de una vivienda.
Hay casos en los que el Valor de Transmisión es superior al Valor de Adquisición, por lo que se genera una pérdida. En estas situaciones en las que hay pérdidas, no se debe abonar el impuesto.
Otras circunstancias en las que el pago del impuesto sobre el beneficio de la venta esta exento es si se reinvierte en la compra o mejora de una vivienda habitual. Conoce más sobre todas las opciones para no pagar IRPF por la venta de un inmueble.
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