Preguntas frecuentes al comprar una propiedad en España

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¿Qué es el Impuesto Municipal sobre el Valor Añadido (PlusValía) en España?

La Plusvalía es un impuesto local sobre la ganancia de la venta de la vivienda que cobra el ayuntamiento. Normalmente lo paga el vendedor, a menos que se llegue a otro acuerdo entre el vendedor y el comprador.

Se basa en el aumento del valor del terreno y en los años transcurridos desde la compra de la propiedad. Normalmente, no es una cantidad significativa para los apartamentos y las casas adosadas, sin embargo, debe tenerse en cuenta antes de vender la propiedad.

Encuentre más detalles sobre cómo pagar y calcular la plusvalía en nuestro blog.

¿Qué otros gastos hay al comprar una vivienda?

Sí, para cualquier compraventa de un inmueble es necesario acudir a una notaría para firmar la Escritura. El coste puede variar entre 600 y 1000 euros, dependiendo de la complejidad de la transacción.

El siguiente paso es registrar la propiedad en el Registro de la Propiedad. Este gasto está relacionado con el precio de la propiedad. Puede variar de 300€ a 2000€.

Consulte aquí todos los gastos detallados en la compra de una vivienda en España.

Impuestos en la compra de una vivienda

Tanto si adquiere una vivienda nueva como una de reventa, debe pagar el IVA o el ITP. El IVA para las propiedades nuevas es del 10% – excepto para los terrenos. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o “ITP” se escala del 8% al 10% en función del valor del inmueble.

Puede leer más información sobre cómo calcular el impuesto ITP en nuestra entrada del blog.

El AJD o Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, debe ser pagado junto con el IVA al comprar una nueva propiedad.
En Andalucía el impuesto AJD es el 1,5% del precio de la propiedad.

¿Hay buenos colegios privados en la Costa del Sol?

Private Schools in Marbella

Sí, algunos de los mejores colegios privados de España están en la Costa del Sol. La mayoría de los colegios son bilingües con el inglés y el español como idiomas principales, sin embargo hay muchas buenas opciones con diferentes idiomas como el francés, el alemán o incluso el sueco.

La mayoría de ellos ofrecen amplias actividades extracurriculares así como diferentes opciones curriculares como G.C.S.E.s y A-Levels, y el Bachillerato Internacional.

Para más información visite nuestro post “Los mejores colegios privados de Marbella y la Costa del Sol

¿Cuáles son los trámites legales y los costes de la compra de una casa en España?

Aunque la compra de una propiedad en España es relativamente fácil y sencilla, siempre debe designar a un abogado o agente inmobiliario cualificado para que le represente, así como a un asesor financiero certificado que pueda ayudarle a resolver sus dudas fiscales.

En cuanto al proceso, una vez que se hace una oferta y el agente comprueba la documentación del vendedor, incluido el registro de la propiedad, se firma un contrato privado de compra entre las dos partes y se paga un depósito no reembolsable (normalmente el 10% del precio de compra acordado). Este contrato contendrá información clave sobre la compra, como la descripción legal de la propiedad, el precio de adquisición, la forma de pago, la fecha de finalización y posesión, etc.
La mayoría de las compras se completan en un plazo de 30 a 60 días.

Cuando se completa la venta, el vendedor emitirá una escritura pública al comprador, libre de gravámenes e impedimentos, y el comprador pagará el precio de venta restante. La escritura es emitida por un notario español certificado, y luego se envía a la oficina de impuestos para determinar qué impuesto debe pagarse. Este podría ser el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) si la propiedad es vendida por un propietario existente o el IVA y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) si la propiedad es vendida directamente por el promotor. Posteriormente, la escritura se envía al Registro de la Propiedad para su inscripción.

Las propiedades que se compran mientras las obras de construcción están todavía en curso se pagan antes de su finalización, y estos pagos están garantizados por ley, a través de un banco o una compañía de seguros. Esto significa que si la finalización de la vivienda se retrasa, el comprador puede recuperar el dinero pagado, así como los intereses legales. Además, cualquier promotor también está obligado por ley a proporcionar al comprador una póliza de seguro de 10 años contra defectos de construcción.

¿Tengo que pagar el Impuesto de Plusvalía y Retenciones como vendedor de una propiedad?

Como no residente, tendrá que pagar el impuesto a las ganancias de capital por la venta de su vivienda. Este impuesto está fijado actualmente en el 19% y se aplica al beneficio obtenido por la venta.

El beneficio se calcula sobre el valor de la propiedad en el momento de la venta (menos los costes) menos el valor de la propiedad (menos los costes) en el momento de la compra y se basa en el porcentaje de incremento anual sobre el valor base fijado por la ley.

Además, se aplica una retención del 3% sobre el precio de venta a todos los vendedores no residentes. Esta retención la paga el comprador directamente a la Agencia Tributaria en nombre del vendedor y supone la presentación de un formulario 211.

El comprador recoge el pago del 3% del vendedor como pago a cuenta de los impuestos debidos por los ingresos resultantes de esta venta. El comprador entregará al vendedor una copia del formulario 211 en el que se indica el valor de la retención. Este documento servirá de prueba para el vendedor, indicando la cantidad que puede deducirse de su propia declaración de la renta. Si la cantidad retenida supera el impuesto adeudado, podrá aplicarse un reembolso.

¿Y el impuesto sobre la renta? ¿Estoy obligado a realizarlo?

Depende de si se le considera residente fiscal o no y del tipo de ingresos. A efectos fiscales, se le considerará residente fiscal en España si reside en España más de 183 días por año natural, y sus intereses principales, como los económicos o familiares, están también en España. Si se encuentra en esta categoría, tendrá que declarar y pagar impuestos por todos sus ingresos en España, aunque los haya obtenido en otro país.

Si no es residente fiscal en España, tendrá que pagar el impuesto sobre la renta si recibe ingresos a través de un inmueble de su propiedad en España.

Hay dos formas de tributación aplicables en función de la fuente de ingresos. Si alquila su propiedad, estará sujeto a un impuesto del 24% sobre esos ingresos, pero si es residente fiscal en la Unión Europea, Islandia y Noruega, el tipo aplicable es del 19% y además se le permite deducir los gastos relacionados con el alquiler.

También existe un impuesto aplicable al beneficio derivado del uso propio de la propiedad. Se fija en el 24% del 1,1% de la base imponible del inmueble (si la base imponible ha sido revisada o modificada y ha entrado en vigor durante el período impositivo o en los diez períodos impositivos anteriores), de lo contrario, los tipos aplicables serán: 24% del 2% de la base imponible del inmueble) con la excepción de si se es residente fiscal en algún país de la Unión Europea, Islandia y Noruega, en cuyo caso el tipo aplicable es el 19%.

Impuesto sobre el Patrimonio en España, ¿tengo que pagarlo?

Efectivamente, existe un impuesto sobre el patrimonio en España; este fue restablecido por el Real Decreto (13/2011) en 2011 y está en vigor desde entonces. Este impuesto se aplica a cualquier residente fiscal y se grava todo su patrimonio neto mundial, mientras que los no residentes solo tributan por el patrimonio neto situado en territorio español o que tribute en España.

En 2021, aunque los presupuestos del Estado aumentaron el tipo máximo del impuesto sobre el patrimonio del 2,5% al 3,5%, esto sólo se aplica cuando la comunidad autónoma local no aplica sus propios tipos, cosa que hace Andalucía. En realidad, el tipo máximo de Andalucía es sólo del 2,5% en 2021, por lo que los residentes acaudalados están en realidad en mejor situación en comparación con el resto de España.

Cada contribuyente (ya sea residente o no) tiene una asignación deducible de 700.000 euros. Además, cada contribuyente puede deducir hasta 300.000 euros en concepto de vivienda habitual, pero sólo si es residente. La base imponible neta se somete entonces a un impuesto ad-valoram aplicado y adaptado por cada Comunidad Autónoma.

¿Qué otros impuestos debo pagar como no residente en España?

– Impuesto sobre el Valor Añadido Municipal (PlusValía)
– Tasas o Impuesto Anual sobre Bienes Inmuebles (IBI)
– Tasa de Basura (Basura)
– Impuesto sobre el Patrimonio
– Impuesto sobre la Renta
– Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales Inmobiliarias y Retenciones

Otros gastos

Los servicios de limpieza suelen estar disponibles a tiempo completo o por horas. Por ejemplo, una persona que trabaje a tiempo completo suele recibir un salario de unos 850 euros al mes, además de un 40% del sueldo que se destinará a las cotizaciones a la seguridad social. Para alguien que venga a trabajar por horas, puede esperar pagar entre 10 y 15 euros por hora.

Los costes de electricidad pueden variar en función del uso del aire acondicionado y suelen facturarse mensual o bimensualmente. En todos los contratos se aplica una tarifa mínima que varía en función del tamaño de las viviendas. El cargo mínimo habitual para un apartamento es de entre 40 y 75 euros al mes y para una casa es de entre 100 y 150 euros al mes. El consumo estándar es de 0,10 euros por Kwh más impuestos. Todas las tarifas no incluyen impuestos.

Si su propiedad cuenta con un jardín, será esencial mantenerlo, especialmente durante los meses secos del verano. Los costes dependerán del tamaño y del tipo de plantación; por ejemplo, una propiedad de tamaño medio podría necesitar un jardinero durante un par de horas a la semana, mientras que una grande podría necesitar a alguien a tiempo completo. Como guía aproximada, la tarifa por hora de los jardineros es de unos 16 euros y un jardinero a tiempo completo costará unos 1.100 euros al mes. Si, por el contrario, su propiedad cuenta con un jardín comunitario, el coste estará incluido en la cuota de comunidad.

Si su propiedad forma parte de una comunidad de propietarios, esta entidad jurídica será la propietaria y encargada del mantenimiento de los elementos comunes del edificio o finca en cuestión, y usted pagará una cuota mensual de mantenimiento para contribuir a estos gastos. Por lo general, cada cuota de comunidad está determinada por el tamaño del apartamento, o parcela, dividido por la superficie total de todos los apartamentos del complejo.

Hay asambleas generales anuales que aprueban y fijan un presupuesto anual mediante una votación. Los gastos pueden incluir elementos como el mantenimiento de los jardines comunes o de los ascensores, las reparaciones de los elementos comunes como los tejados, la recogida de basuras, el agua para regar los jardines comunitarios, la electricidad para iluminar las zonas comunes, los seguros, la seguridad y los gastos de administración. Si su propiedad es una villa individual, la cuota comunitaria se limitará al mantenimiento de la calle y de los jardines, al mantenimiento básico de los servicios comunes y a la seguridad.

La tasa de recogida de basuras la establece el Ayuntamiento en función del tamaño y la ubicación de la propiedad y se debe pagar cada 6 meses. Para un apartamento en Marbella la recogida de basuras es de aproximadamente 180 euros y para una villa de aproximadamente 300 euros al año.

El consumo de agua se mide mediante un contador de agua instalado en cada propiedad y se paga cada 2 o 3 meses. El pago se puede realizar por banco con domiciliación en cuenta.

El coste del seguro de su vivienda depende de si su propiedad es una villa independiente o parte de un bloque de apartamentos. En este último caso, la Comunidad de Propietarios es responsable de asegurar el coste de reproducción del edificio. Por lo tanto, su póliza de seguro para el apartamento no tiene que cubrir todo el valor del mismo, sino sólo los daños al interior del apartamento, su contenido y la responsabilidad de terceros. También es prudente asegurar el edificio en caso de que el de la Comunidad de Propietarios no sea lo suficientemente completo. Si es lo anterior, su póliza de seguro tendrá que ser a todo riesgo.

Quiero construir mi propia casa. ¿Es posible?

Depende de la parcela y hay que realizar las debidas diligencias para determinarlo antes de proceder a la compra. Como regla general, si la parcela se encuentra dentro de un asentamiento existente o de una zona zonificada como vivienda en el Plan Municipal, existe un esquema de autorización para la construcción de una vivienda unifamiliar. Deberá tener en cuenta las normas de construcción, que pueden afectar a la relación entre el tamaño de la parcela y el de la construcción.

¿Los seguros médicos y de salud en España son buenos?

El Hospital Costa del Sol es uno de los mejores y más nuevos hospitales regionales en España y también hay varias clínicas más pequeñas con una gama de médicos generales y especialistas, así como otros hospitales privados cercanos como Quiron, Clínica Ochoa o Marbella Highcare.

Hay seguros médicos privados disponibles a través de diversos proveedores. Su coste suele oscilar entre los 30 y los 130 euros por persona y mes, dependiendo de la edad y de otros factores como las condiciones médicas preexistentes, etc. Los residentes de la UE tienen acceso a la tarjeta E-101, que proporciona asistencia médica gratuita. Si es residente y paga las cotizaciones sociales, tiene derecho automáticamente a acceder a la red sanitaria española.

¿Puedo solicitar una hipoteca en España?

Si es usted extranjero, podría conseguir que le aprobaran un préstamo hipotecario de entre el 50% y el 70% del precio oficial de tasación de la vivienda en función de sus gastos mensuales y de los créditos existentes. Tendrá que designar a un agente y todo el procedimiento puede durar entre tres semanas y casi dos meses desde que se presenta toda la documentación dependiendo de la complejidad de ésta.

La documentación estándar requerida por los bancos españoles (se acepta el inglés para la mayoría de las solicitudes, de lo contrario habrá que traducirla) incluye

– Las declaraciones de la renta de dos años inmediatamente anteriores.
– Si es usted trabajador por cuenta ajena, necesitará las nóminas de los últimos 6 meses, así como pruebas de cualquier otro ingreso regular. Si es propietario de una empresa, tendrá que aportar la prueba de sus distintos medios de ingresos.
– Una lista de los pagos mensuales de su hipoteca (si tiene alguna)
– Una declaración de los activos y pasivos totales, confirmada por un contable profesional
– Copias de los extractos de las cuentas bancarias de un año
– Copias de su pasaporte
– Formulario de solicitud
– Dependiendo de cada caso, puede ser necesario presentar documentación adicional

¿Cuánto tiempo puedo permanecer en España como no residente?

Desde que terminó el periodo de transición del Brexit, los titulares de pasaportes británicos que viajan a la UE, Islandia, Noruega y Suiza están sujetos a las normas de entrada y estancia de la UE para ciudadanos de terceros países, incluida la norma que permite a los ciudadanos y residentes de fuera de la UE permanecer en el territorio de Schengen durante un máximo de 90 días en un periodo de 180 días. Esto se aplicará a su estancia en España. Si desea permanecer más tiempo, debe comprobar las normas de inmigración y luego solicitar el visado/permiso de residencia adecuado según el propósito de su estancia.

Cualquier miembro de un país de la UE puede permanecer en España indefinidamente. Para algunos otros países, como Estados Unidos, no es necesario el visado, pero sí lo es en otros casos, dependiendo del país de origen, y con diferentes duraciones de estancia permitidas.

Tenga en cuenta que cualquier no residente que resida en España 183 días o más por año natural es considerado por la Agencia Tributaria como residente a efectos fiscales.

¿Puedo solicitar una inspección de edificios de mi propiedad?

Una inspección de la construcción no es un requisito legal antes de comprar una propiedad y obtener una hipoteca. Sin embargo, es posible que desee considerar la posibilidad de realizarla cuando compre una propiedad antigua o no convencional.
Normalmente, en una inspección técnica de la vivienda se comprueba el estado de las instalaciones eléctricas y de fontanería, las paredes y el tejado. Un arquitecto cualificado (aparejador) o un inspector colegiado podrá realizar una inspección, cuyo coste correrá a cargo del comprador.

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