Guía: Qué hacer cuando vas a ver una vivienda para comprarla

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En este post te enseñamos los mejores consejos sobre qué hacer cuando vas a ver un piso o una casa antes de comprarla.

Esta es una parte muy importante del proceso de compra, ya que le ayuda a encontrar una propiedad que se adapte a sus necesidades. Debe prepararse bien para ello si no quiere perder el tiempo mirando propiedades que no se adaptan a sus necesidades y acabar eligiendo la propiedad incorrecta.

Por mucho que quiera comprar la casa de sus sueños, tiene que ser consciente de que ésta puede que no exista. Para no frustrarse, intente encontrar la mejor propiedad del mercado en lugar de la vivienda perfecta, ya que podría quedarse sin nada.

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Aunque pueda tener todo lo que desea, el truco está en que identifique la propiedad que más le convenga y se ajuste a su presupuesto. Después, decida si vale la pena o no. Recuerde que si encuentra una buena propiedad con la que pueda vivir, acabará convirtiéndola en su hogar y luego no querrá nada diferente. Dónde trazar el límite depende de cada uno, pero una vez que se haya estado en 3 o 4 visitas infructuosas a diferentes propiedades, y ninguna se adapte a su ideal, tal vez haya que reexaminar lo que se pretende conseguir y cómo se está haciendo.

Objetivos a la hora de visitar una propiedad:

Tener unos objetivos claros le ayudará a obtener los mejores resultados en su búsqueda. Para ello le recomendamos que consulte nuestra guía sobre Cómo saber elegir la mejor propiedad para mí. El objetivo obvio es identificar una o más propiedades que podría considerar comprar seriamente. Después, reúna toda la información detallada que necesite durante el proceso de prospección y visita antes de hacer una oferta.

Otro objetivo importante es que entienda el mercado para su tipo de propiedad y se haga una idea de los precios actuales. Esto se debe a que las propiedades son únicas y, por tanto, es imposible calcular el precio exacto. Es posible utilizar el precio de venta para compararlo con otras propiedades similares en la zona para hacerse una idea aproximada y poder decidir, aunque debe valorar muchos factores influyentes en él (antigüedad, calidades, orientación etc…). Tener una idea del precio de mercado de la propiedad es ideal, ya que puede ayudarle a evitar pagar de más. Su agente inmobiliario le dará una idea de los precios de venta de propiedades comparables con su propiedad objetivo para ayudarle en el proceso de decisión.

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Vaya preparado

Como es posible que no tenga mucho tiempo para ver muchas propiedades, asegúrese de estar preparado. Es aconsejable llevar lo siguiente: teléfono, cinta métrica, mapa de la zona, bloc de notas y bolígrafo y una botella de agua por si tarda más de lo previsto.

Concéntrese en lo mejor, elimine el resto

Es posible que vea numerosas propiedades que no le interesan en absoluto.  No pierda el tiempo con ellas; preste atención sólo a las que son interesantes, aunque haga comparaciones con ellas.  Anote la información en un cuadro comparativo que le ayude a obtener una visión rápida y a sacar conclusiones.

Inspección de las viviendas objetivo

Una vez que identifique las viviendas que le interesen, es hora de ponerse serio con la inspección y reunir toda la información posible sobre ellas. Si ha identificado más de una, clasifíquelas por orden de preferencia en función de la información recopilada. Por supuesto, habrá un importante elemento emocional en su decisión -siempre lo hay cuando se compra una propiedad para uso personal-, pero también necesita información sólida que le ayude a tomar la mejor decisión. Esta información le ayudará a estimar cuánto dinero, si es que la propiedad lo necesita, tendrá que invertir en la reforma de una propiedad una vez que la haya comprado.

Es posible identificar un inmueble objetivo en la primera visita, especialmente si a la primera visita se ve viviendo en él. Es más que probable que pueda volver a visitar la vivienda (si tiene tiempo), lo que le dará otra oportunidad de inspeccionarla más a fondo.

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La información obtenida durante las visitas no forma parte de las comprobaciones legales o administrativas. Éstas las realizará su abogado o arquitecto u otro profesional cualificado cuando pase a hacer una oferta y negociar con el vendedor.

Al inspeccionar un inmueble objetivo, le conviene llevar a cabo el mayor número posible de las comprobaciones que se comentan a continuación. Si trabaja con un agente inmobiliario cualificado, éste le asesorará y le informará del estado del inmueble y de todos sus detalles.

Sin embargo, es posible que quiera tomar notas de todo lo que observe y hacer bocetos rápidos o tomar fotos cuando sea posible. Puede que no todas estas comprobaciones sean aplicables en su caso, y algunas de ellas pueden hacerse después de la visita y no requieren que usted esté físicamente presente en la propiedad.

Estructura y estado del inmueble

Identifique los pilares y muros principales y compruebe su estado. Busque grietas graves u otros signos de deterioro en los principales elementos estructurales (muros de soporte, vigas, muros de contención, revestimiento de la piscina, etc.). Es posible identificar problemas estructurales obvios y problemas cosméticos menores con un ojo inexperto. El truco consiste en identificar y examinar los elementos estructurales. Los problemas estructurales son los más complicados y costosos de resolver, por lo que es importante identificar los signos de estos. Las paredes abombadas son una mala señal. Los tejados caídos son otra mala señal que podría indicar la necesidad de realizar reformas importantes en el edificio.

Aunque no es común, siempre hay que tener en cuenta los posibles hundimientos de los cimientos. Los hundimientos suelen estar causados por cambios en el contenido de agua de los suelos arcillosos, que hacen que la tierra se hinche y se contraiga, socavando así los cimientos de una propiedad. Los cambios en el contenido de agua pueden deberse a un descenso del nivel freático o a la absorción de agua por parte de árboles y arbustos durante un periodo de sequía inusual. El hundimiento también puede ser causado por fugas de agua que arrastran el suelo bajo los cimientos de una propiedad, en este caso cuando el suelo tiene un alto contenido de arena o grava. Los niveles freáticos naturalmente bajos y un clima seco podrían explicar por qué España no parece tener muchos problemas de hundimiento, pero téngalo en cuenta. Si tiene alguna duda sobre ello, es necesario un estudio profesional.

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Preste atención al tejado. ¿Es un tejado inclinado o plano? Si es un tejado inclinado, ¿en qué estado se encuentran las tejas (u otros materiales de la superficie)? Si es un tejado plano, ¿puede acceder a él para comprobar la impermeabilidad? Busque signos de fugas en el tejado, tanto en el interior como en el exterior de la vivienda.

La humedad es otro problema importante al que hay que prestar atención, ya que puede afectar tanto a las propiedades de nueva construcción como a las de reventa. Suele ser fácil de detectar y puede surgir del suelo a través de los cimientos, atravesar las paredes o descender de tejados con goteras u otras fuentes de mal drenaje. Si ve humedad, debe intentar averiguar la causa basándose en la situación en la vivienda. Siempre se puede tratar con un tratamiento antihumedad, pero esto puede requerir una obra grande dependiendo de la causa y la ubicación de la humedad. Puede que no sea un gran problema, pero es necesario identificar si hay algún problema de humedad antes de proceder a hacer una oferta por la vivienda.

Al inspeccionar una posible propiedad, debe hacerse una opinión sobre el estado general de la misma. Si fuera a comprar esta propiedad, Qué tendría que hacer, si es que tiene que hacer algo, con respecto a los siguientes aspectos: La pintura, el enlucido, el empapelado (poco común en España), los suelos y los azulejos, la carpintería, la protección contra las corrientes de aire, el aislamiento, las superficies exteriores y la protección contra la intemperie, por mencionar sólo algunos de los problemas más obvios. Si cree que puede vivir en la propiedad “tal y como está”, entonces no tendrá que gastar dinero en estas cuestiones. Sin embargo, en muchos casos puede ser necesario invertir en algunas mejoras estéticas, lo que significa reservar un presupuesto para ello.

Clima

A la hora de inspeccionar una propiedad hay que tener en cuenta el clima de la zona, ya que éste determina los factores a los que está sometida la propiedad por parte de los elementos atmosféricos. El clima también determina la importancia de elementos como la calefacción central y el aire acondicionado.

Las propiedades en las zonas costeras del sur de España (a grandes rasgos, cualquier lugar al sur, como la Costa del Sol, Valencia, incluidas las Baleares y las Canarias) se benefician de un clima suave sin la combinación mortal de agua y heladas que es lo que más daña a las propiedades. Sin embargo, incluso en las zonas costeras del sur, es aconsejable informarse sobre los patrones climáticos locales (precipitaciones, sol, temperaturas, humedad y viento) y tener en cuenta si la construcción y las características de la propiedad se adaptan a este clima. Algunas propiedades son siempre más adecuadas que otras. E incluso la orientación puede ayudar mucho a mitigar estos factores climáticos.

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Orientación

También es muy importante tener en cuenta la orientación de una propiedad.

La orientación determina la cantidad de sol que reciben las zonas clave de la vivienda, especialmente en invierno. Las orientaciones norteñas son las peores, ya que tienden a estar orientadas hacia el mal tiempo y son las que menos sol reciben. Las orientaciones septentrionales significan que los patios y las terrazas -los espacios de vida al aire libre que más quieres utilizar- estarán a menudo a la sombra durante muchos meses del año y serán demasiado fríos para usarlos en primavera y otoño. También es posible que sólo reciban el sol del mediodía en verano. Esto demuestra que la orientación tiene un gran impacto en la “utilidad” de una propiedad. Para obtener una mayor utilidad, es necesario que la orientación sea hacia el sur o que haya variaciones de esta, aunque la orientación óptima depende de la ubicación y el entorno de la vivienda, por no hablar de dónde están las mejores vistas en relación con la misma.

Cocinas y baños

En la cocina, ¿Qué solidez tienen las instalaciones? ¿Parece que son fáciles de limpiar y mantener? ¿Está bien distribuido el espacio de la cocina desde el punto de vista funcional y cuál es la relación de la cocina con las zonas adyacentes, como el comedor y las zonas exteriores para comer?

En los cuartos de baño, abre los grifos, abre la ducha y tira de la cadena. ¿Está la taza del inodoro agrietada y la cisterna tira de la cadena y se llena bien? Las duchas son mucho más comunes que las bañeras en España y una ducha eléctrica con un gran cabezal y un amplio espacio puede ser muy atractivo. ¿Desde el punto de vista funcional, los baños parecen estar bien organizados? ¿Qué materiales de superficie se utilizan y en qué estado se encuentran? ¿Cuántos cuartos de baño hay por habitación y están bien situados?

Las cocinas y los baños de los inmuebles de segunda mano pueden necesitar algún tipo de reforma. Al visitar una propiedad, debe intentar estimar si será necesaria alguna reforma. Si sólo está buscando una casa de vacaciones, es posible que se pueda solucionar con una limpieza integral y quizás algún pequeño retoque. Sin embargo, si está buscando una casa más permanente, puede que tenga que considerar una reforma completa, ya que las cocinas y los baños pueden tener un gran impacto en el disfrute que se obtiene a la hora de vivir en una propiedad.

Dormitorios

Utilice el metro para comprobar si los dormitorios son lo suficientemente grandes para el tamaño de las camas que utiliza y si queda espacio suficiente para los típicos muebles del dormitorio una vez colocadas las camas. Comprueba si los dormitorios están bien aislados de la luz y el ruido.

Distribución general

Encontrará viviendas que están bien distribuidas y otras que están mal distribuidas. Siempre es un placer encontrarse con distribuciones innovadoras e inteligentes que extraen el máximo valor de los espacios habitables y de almacenamiento, y cuando esto ocurre se añade un valor considerable a una propiedad. Cuando visite una propiedad, fíjese en cómo están distribuidos los espacios habitables y si tiene sentido o no. ¿Cómo se conectan las habitaciones principales y los espacios comunes? ¿Dónde están las fuentes de luz natural y se utilizan de forma inteligente para garantizar la máxima iluminación? ¿Las paredes y la disposición de las habitaciones crean espacios muertos o se aprovecha bien el espacio en general? ¿Qué espacio de almacenamiento hay?, El espacio de almacenamiento, o más bien la falta de él, es a menudo un problema. El uso eficiente del espacio, además de los accesorios bien colocados, como armarios empotrados y estanterías, añaden valor a una propiedad. Piense también en cómo la disposición de los espacios habitables se adapta a sus necesidades familiares particulares, tanto ahora como en el futuro. Cuando visite las propiedades objetivo, no olvide nunca que tendrá que amueblar la propiedad que acabe comprando, así que cuando visite una propiedad piense en lo fácil que le resultaría amueblarla.

Seguridad

Las segundas residencias, que permanecen vacías durante gran parte del año deben estar bien aseguradas, incluso cuando no se dejan objetos de valor en ellas. Cuando mire una propiedad en cuestión, fíjese en el grado de seguridad de las puertas y ventanas, ya que son los puntos de entrada más obvios. ¿Hay una puerta de seguridad? ¿Hay persianas o rejas en las ventanas? Básicamente, ¿es fácil entrar en la propiedad? Comprueba si hay alarmas instaladas. Todas estas cuestiones repercuten en las primas de seguro que se pagan.

La seguridad de un inmueble también viene determinada por su entorno. Las propiedades situadas en urbanizaciones cerradas con seguridad las 24 horas del día son, obviamente, las más seguras. Sin embargo, hay que tener en cuenta otras cuestiones como la proximidad a otros vecinos, el perfil residencial de la zona, etc.

Jardín, piscina y aparcamiento

Si piensa comprar una propiedad con piscina privada y nunca ha cuidado de una antes, debería dedicar un poco de tiempo a buscar en Internet y aprender sobre los sistemas y el mantenimiento de las piscinas. Hay diferentes tipos de estructuras de piscinas, sistemas de filtración y métodos de limpieza. Aprenda todo lo que pueda, ya que el mantenimiento de una piscina puede ser alto. Inspeccione el sistema de filtración e intente evaluar su antigüedad y estado. Intente juzgar la facilidad de mantenimiento de la piscina. ¿Tiene cubierta? ¿Es automática o manual? ¿Hay muchos árboles alrededor y sus hojas caen a la piscina con frecuencia? ¿Hay un robot de limpieza sumergible incluido en la propiedad, o algún otro equipo de limpieza? Preste atención, también, a la estructura de la piscina. ¿Puede ver alguna grieta en la piscina? ¿Qué tipo de material tiene alrededor de la piscina y en qué condiciones se encuentra? Tenga en cuenta que los productos químicos son el mayor coste del mantenimiento de la piscina (y de la mano de obra si subcontrata el mantenimiento). Las piscinas desbordantes son las más caras de mantener porque tienden a perder más agua por evaporación, lo que significa que hay que rellenarlas más. Los costes de agua no suelen muy elevados.

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Si la propiedad tiene un jardín privado, hay que evaluar el trabajo que supone su mantenimiento. Los chalets de nueva construcción suelen incluir un sistema de riego automático, pero esto es poco frecuente en las propiedades más antiguas. La disposición del jardín y las plantas utilizadas determinarán la cantidad de trabajo y riego necesarios. Los jardines que utilizan una mezcla de materiales secos y plantas locales suelen ser los más fáciles de mantener y no necesitan mucho riego. Si va a comprar una casa de vacaciones con jardín, debe tener en cuenta la frecuencia de sus visitas y el tiempo del que dispondrá para dedicarse al jardín. Afortunadamente, casi siempre es posible contratar a alguien para que cuide el jardín.

Algunas casas o chalets de segunda mano pueden tener un jardín pero no piscina, y a los compradores se les suele decir que pueden construir una piscina si lo desean. Si está visitando una propiedad que no tiene piscina privada, debe identificar en qué parte del jardín podría situarse una piscina y de qué tamaño. Hacerle fotos y video al jardín puede ser de utilidad. Sin embargo, aunque considere que hay espacio suficiente en el jardín para instalar una piscina, deberá comprobar el permiso de obras antes de proceder a la compra de una propiedad basándose en esta suposición.

El aparcamiento es una cuestión importante, así que preste atención a la disposición del aparcamiento de la vivienda. Si hay un garaje o zona de aparcamiento privada, ¿qué tamaño tiene y qué seguridad tiene? ¿Es adecuado para sus necesidades previstas? ¿Tiene acceso fácil para entrar y salir? Si no hay aparcamiento privado, ¿se puede aparcar en la calle? ¿encontrar aparcamiento sería un problema? Dependiendo de la ubicación de la vivienda, tener un coche es necesario o no. Esto significa que la facilidad con la que se puede aparcar, y cargar y descargar un coche, será una cuestión razonablemente importante a la hora de determinar la comodidad de su día a día. Imagínese que vuelve del supermercado cargado con la compra, o del aeropuerto con las maletas; ¿cómo de fáciles serán esos momentos teniendo en cuenta la ubicación y disponibilidad de aparcamiento en esa vivienda?

Mobiliario, instalaciones y accesorios

Dependiendo de cada propiedad, pueden estar completamente amuebladas, tener algunos muebles y o no tener nada. Debe prestar mucha atención a esta cuestión, ya que puede resultar un punto importante en las negociaciones. Aproveche la visita para aclarar exactamente qué se queda y qué se va, y qué se puede negociar en el precio. Esto incluye el equipamiento de la cocina y el lavadero, los electrodomésticos, los muebles de interior, las estanterías, la iluminación, los espejos, los muebles y el equipamiento de jardín y piscina. Todo lo esté adquiriendo junto con la vivienda, debe incluirlo en un inventario que formará parte del contrato de compraventa.

Entorno

Durante la visita, infórmese todo lo que pueda sobre el entorno, ya que influye en la calidad de vida que ofrece una propiedad.  Puede consultar más información a su agente inmobiliario que conocerá la zona en mayor detalle.

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En primer lugar, debe identificar y trazar en un mapa las instalaciones de la zona. Esto le ayudará a identificar el valor que ofrece la zona y a comparar el valor de una propiedad con otra. Evidentemente, no habrá mucha diferencia entre dos propiedades situadas en la misma calle, pero incluso las propiedades situadas a pocos kilómetros pueden tener grandes diferencias con respecto a los servicios o alrededores.

Conozca dónde se encuentran los servicios clave, como supermercados, fruterías o mercados, panaderías, colegios y guarderías, estancos, bancos, restaurantes, hoteles, gimnasios, cines, hospitales o clínicas, carreteras de acceso y puntos de transporte público, por no mencionar otros destinos deseables como playas y campos de golf. Estos son los tipos de cosas que la gente necesita o le gusta visitar con frecuencia y el poder acceder fácilmente a ellos siempre es una gran ventaja para una propiedad. Sus necesidades particulares determinarán el valor que dará a la cercanía de dichas instalaciones.

Si está pensando en comprar una propiedad concreta y quiere saber cómo podría afectarle cualquier construcción en la zona, tiene que investigar un poco en este aspecto. La construcción de un edificio en los alrededores puede causar considerables trastornos por el ruido, el polvo y las idas y venidas de los vehículos pesados, por no hablar de que podría afectar a las vistas. Así que conduzca por la zona e intente identificar si hay algún terreno en el que las obras puedan perturbar la vida de la propiedad que está considerando comprar. Por lo general, las molestias sólo se producen cuando las obras se realizan a una distancia que se puede ver o escuchar.

A la hora de evaluar una propiedad, también es útil hacerse una idea general de la vida en la zona. Conduzca a diferentes horas del día. Intente hacerse una idea de lo ruidosos que son los alrededores, especialmente por la noche. Explore la zona en un radio de 15 minutos en coche en todas las direcciones y, si es posible, hable con los residentes en los bares o restaurantes locales sobre la vida en general y la vida en diferentes momentos del año.

Si la propiedad se encuentra en una urbanización o promoción, infórmese de los detalles relativos a los estatutos de la comunidad. Si procede a la compra, debería tener la oportunidad de obtener más información de los administradores de la comunidad antes de comprar, pero ayuda a averiguar lo que pueda en esta fase, ya que puede ser relevante para su decisión de hacer una oferta. Pregunte al vendedor o al agente inmobiliario sobre cualquier restricción en el uso de las instalaciones u otras condiciones que puedan afectarle, por ejemplo, restricciones de alquiler, mascotas, etc.

Vecinos

La importancia de los vecinos depende de su proximidad y de lo mucho que quiera relacionarse con ellos. No es fácil averiguar mucho sobre los vecinos antes de comprar y no hay una solución fácil para ello. Sin embargo, hay que aprovechar una visita para averiguar todo lo que se pueda, y cualquier dato ayuda. Preocúpese de los vecinos sólo si su propiedad está muy cerca de ellos.

Servicios públicos

La mayoría de las propiedades situadas en urbanizaciones o en otras zonas edificadas disponen de conexiones estándar de servicios públicos, es decir, conexión a la red de agua, electricidad, teléfono y probablemente gas. Las conexiones, o la falta de ellas, son más problemáticas en las zonas rurales, donde muchas propiedades dependen de pozos privados para el agua y de generadores para la electricidad. Compruebe siempre la situación de los servicios públicos cuando vaya de visita, y piénselo bien antes de comprar una propiedad sin una conexión establecida a la red eléctrica.

Información sobre el vendedor

Antes de las negociaciones, asegúrese de saber por qué la propiedad está en el mercado. Si el vendedor está presente cuando lo visite, intente entablar una conversación corta para saber más sobre la propiedad y las razones por las que está en el mercado. Intente también averiguar la nacionalidad del vendedor, ya que esto influye en su enfoque de las negociaciones.

Sin embargo, no tendrá que preocuparse por estas cuestiones si decide trabajar con una agencia inmobiliaria cualificada, ya que son expertos en este tema y comprobarán y se asegurarán de que la propiedad cumple con sus estándares y le ayudarán a enfocar la negociación utilizando la información del estado actual de la propiedad.

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