El documento de Escritura pública en España

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Se dice que ha comprado la vivienda formalmente cuando firma una escritura pública de compraventa ante un notario español. Después de esto, puede inscribir su vivienda en el registro de la propiedad, la forma más segura de posesión, ya que no puede ser impugnada por nadie. Las escrituras privadas sólo son vinculantes para las partes implicadas y no le permiten pedir un préstamo o hipoteca sobre la vivienda, sólo una escritura pública firmada ante notario e inscrita en los registros puede hacerlo.

Normalmente, la fecha en que debe firmarse la escritura pública se indica en el contrato privado. El plazo suele ser de 1 a 6 meses después y se basa en el acuerdo que tengas con el vendedor.

Preparación para la firma de las escrituras de compraventa ante notario

Para que las escrituras se firmen ante notario, deberá estar presente físicamente o utilizar un poder notarial que permita a su abogado, u otra persona designada por usted, firmar en su nombre.   Lo mismo ocurre cuando la propiedad se adquiere de forma conjunta, todos los participantes tienen que estar presentes o deben firmar poderes separados. El vendedor también debe estar presente o utilizar un poder notarial.  Se puede autorizar un poder notarial firmando uno ante un notario español o a través de un notario público extranjero con una apostilla de La Haya.

Hay otras cuestiones que deberá resolver de forma previa para garantizar que la firma y las posteriores gestiones se desarrollen sin complicaciones.

  1. Tener los fondos requeridos en España: Si está recurriendo a una hipoteca tiene que asegurarse de que tiene el dinero para pagar los impuestos necesarios e inscribir el título en el registro de la propiedad y que han sido transferidos a la cuenta de su prestamista hipotecario. Su prestamista hipotecario le aconsejará lo que debe hacer.
  2. Acuerde la forma de pago con el vendedor: La mayoría de las veces, se le exigirá un cheque bancario emitido en España. Ningún vendedor aceptará otros cheques o los procedentes del extranjero, ya que podrían causar problemas. Averigüe siempre los datos correctos que debe incluir en el cheque. Si el Notario lo permite, la mejor opción es depositar el dinero en la cuenta de depósito del Notario. Su abogado debe informar al Notario de cualquier método que acuerde con el vendedor y usted debe tener todos los detalles correctos antes de realizar el pago a tiempo.
  3. Solicite una tasación de la vivienda. Es importante que en este momento solicite una tasación del inmueble si no lo ha hecho anteriormente, sobre todo si lo necesita para la hipoteca. Ningún banco le concederá una hipoteca sin una tasación. El prestamista hipotecario también debe saber cuándo se producirá la firma de la escritura para poder enviar a un representante.
  4. Recuerde al vendedor que es necesario un certificado del presidente de la comunidad de propietarios (firmado por el presidente y el administrador). Si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, debe recordarle al vendedor, con al menos 10 días de antelación a la firma, que debe solicitar este certificado estar al corriente de pagos al administrador. Deberá mostrar este certificado al Notario durante la firma. Compruebe la dirección postal de la propiedad. Averigüe la dirección postal exacta de la propiedad. Es posible que no coincida con la dirección que figura en las escrituras.
  5. Recopile la información necesaria para cambiar los contratos de servicios públicos. Necesitará esta información para cambiar de nombre los contratos de servicios públicos como el agua y la luz, si es que aún no lo ha hecho. Tome nota del número de teléfono y si hace más de 3 meses que no se comprueba el estado de dichos servicios, pida a su agente inmobiliario que le solicite los recibos o pagos más recientes.
  6. Llaves. Averigüe cuántos juegos de llaves de la puerta principal se entregarán. Solicite que le entreguen todas las llaves de los portones, puertas o instrucciones de dónde se dejarán en la propiedad.
  7. Alarma de seguridad. Si hay una alarma de seguridad en la vivienda, pida el código de seguridad.
  8. Confirme la fecha de entrega. Si la vivienda está habitada actualmente, pregunte cuándo se desocupará la propiedad tras la firma de las escrituras. El vendedor ya no tiene derecho sobre la propiedad después de tu compra, pero puedes darle un tiempo para que desocupe y esta información debe estar incluida en la escritura firmada.
  9. Última visita. Siempre que sea posible, visite el inmueble por última vez con el vendedor para conocer mejor los sistemas de funcionamiento del inmueble y su estado.
  10. Proveedores locales. Pida al vendedor una lista de datos de contacto de proveedores de servicios locales que pueda serle de utilidad. Ej. cerrajeros, fontaneros, electricistas, servicios de limpieza…
  11. Contrata un seguro. Haga los preparativos para asegurar la propiedad inmediatamente después de la firma de las escrituras para que quede protegida aante cualquier imprevisto.
  12. Elija un notario: Como comprador, está en su derecho de elegir un notario y si no conoce ninguno, deje la decisión en manos de su abogado o agente inmobiliario. Obtenga toda la información necesaria de su agente o abogado antes de la firma de la escritura.
  13. Fije una fecha para la firma: Los contratos privados sólo dan una fecha límite para las escrituras y es usted quien debe acordar el resto con el vendedor y reservar una cita con el notario. Asegúrate de que el vendedor tiene todos los datos sobre el notario, incluidos el nombre y la dirección.
  14. Sepa qué documentos debe llevar a la firma: Su agente o abogado debe preguntar al notario qué documentos debe llevar a la firma. Como mínimo, necesita su pasaporte o tarjeta de residencia española, su número de NIE podría ser necesario y otros como el certificado de nacimiento o el certificado de matrimonio. Compruebe de antemano lo que le pedirá su Notario.
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Firma de las escrituras de propiedad ante notario

La ley exige que los notarios realicen determinadas comprobaciones antes de dar fe de las escrituras de compraventa. Por ejemplo, un notario debe pedir información para confirmar que el vendedor es efectivamente el propietario y que la propiedad está disponible para la venta.

Su agente o abogado debe dar al secretario del notario toda la información pertinente para la preparación de la escritura.  Un día antes de la firma, debería recibir una copia de la escritura para comprobar si hay algún error que pueda retrasar la firma. 

El proceso de firma es muy sencillo cuando todo está bien preparado. Para la mayoría de los compradores británicos, el proceso puede parecer agitado, especialmente para quien no está acostumbrado a este tipo de procedimientos.  Además del notario, deben estar presentes todas las partes del acuerdo, es decir, el vendedor, el comprador, los prestamistas hipotecarios y los abogados si corresponden. 

También debes llevar tu pasaporte y los cheques para los pagos.  Si ya tienes tu número de NIE, llévalo contigo aunque no sea necesario, es necesario para el pago de impuestos en los 30 días siguientes a la firma de las escrituras. Lleva efectivo para gastos menores como el pago del IBI del año que puedan surgir y deban ser liquidados inmediatamente.  

En el momento en que usted llega a la notaría para la firma, el secretario del notario le pedirá su documento de identidad y entonces podrá comenzar la firma una vez que todas las partes implicadas estén presentes e identificadas.  Prepárese para esperar un poco antes de que puedan comenzar los trámites.  

El notario comprobará la identidad de los vendedores y de los compradores mediante el escrutinio de sus documentos. También se comprobarán los datos del estado civil (nacionalidad, domicilio, profesión, edad, etc.) y su estado civil. Después de la verificación, el Notario leerá en voz alta las escrituras en español. Si necesita entenderlo en otro idioma tendrá que contratar a un traductor. Algunos notarios no firman ninguna escritura cuando una de las partes no entiende el español y no tiene un traductor o un abogado presente.

Durante la lectura se describen detalladamente los detalles de la propiedad y se confirman los pagos realizados por el comprador. El comprador debe presentar las pruebas de los pagos y los detalles de los pagos pendientes (el precio indicado en las escrituras menos los depósitos o anticipos ya pagados).

Si está contratando una hipoteca, ésta requerirá una escritura aparte, que el notario también leerá. El notario también deberá comprobar el último recibo del IBI y el certificado de los administradores de la comunidad de propietarios para asegurarse de que el vendedor está al corriente de estos pagos. A continuación, el notario informará al comprador y al vendedor de sus obligaciones fiscales y, si el vendedor es un no residente, el notario confirmará que el comprador paga la retención del impuesto de no residentes en un plazo de 30 días a las autoridades españolas.

Si no hay objeciones, el notario leerá la escritura y todas las partes firmarán y se le entregarán las llaves de la propiedad.  Después, usted recogerá la copia no autorizada de las escrituras (copia simple) del secretario del Notario antes de marcharse (usted pagará por las copias, así que hágalo con tiempo). El notario conservará las escrituras originales (copia autorizada) durante unos días para inscribirlas en el registro notarial antes de poder recogerlas para inscribirlas en el registro de la propiedad.       

Si no se ha hecho un depósito para los gastos antes de la firma tendrá que liquidar los honorarios del notario antes de salir de la notaría.

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