Contratos Privados al Comprar una Vivienda en España

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Después de hacer todas las comprobaciones que se le exigen, y de que su abogado le haya dado el visto bueno, puede comprometerse a realizar la compra firmando un contrato privado y pagando un depósito. A continuación le explicamos por qué esta es la forma más habitual de proceder, aunque no es la única.

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Si está en condiciones de hacer sus gestiones rápidamente, es posible omitir la firma de un contrato privado e ir directamente a la firma de la escritura pública. Los contratos privados sólo sirven para ganar tiempo y prepararse para firmar la escritura pública después de obtener toda la información pertinente del vendedor.

Hay una variedad de contratos privados que se pueden firmar antes de firmar el contrato público ante notario. Se necesita la firma del notario en escritura pública para inscribir una compraventa en el registro de la propiedad. Al mismo tiempo, un contrato privado no es vinculante para terceras partes, como los acreedores del vendedor. Antes de firmar un contrato, es necesario que su abogado esté presente para comprobar todos los contratos y aconsejarle sobre el camino a seguir.

Contrato de opción de compra

Con este tipo de contrato, usted está obligado a pagar al vendedor una cantidad acordada, por ejemplo el 5% o el 10% del precio acordado.  El vendedor se compromete a venderle la propiedad al precio que usted ha acordado, en caso de que usted compre la propiedad dentro del plazo acordado.  En ese momento, el contrato se convierte en un contrato privado de compraventa totalmente vinculante y el pago que usted ha realizado cuenta para el pago total. En el caso de que no lleve a cabo la compra en el plazo acordado, perderá el dinero pagado y el vendedor podrá vender la propiedad a otra persona.  Sólo debe firmar este contrato si está seguro de que está dispuesto a continuar con el proceso y ha realizado la debida diligencia.

Contrato de reserva

Con este contrato, se le pide que pague un depósito que le permite reservar la propiedad durante un tiempo determinado, normalmente 30 días. Cuando se acabe el tiempo, se arriesga a perder el depósito si se retira. Si sigue interesado en el inmueble, pasa a un contrato, como el de arras, el de venta privada o el de escritura pública, que le compromete a realizar la compra.  El contrato obliga al vendedor a venderle la propiedad al precio acordado y su depósito cuenta para el precio de venta. La mayoría de los depósitos oscilan entre 3.000 y 6.000 euros. 

Si siente la necesidad de retirar la propiedad del mercado durante un tiempo, especialmente cuando compra a un particular, entonces es mejor utilizar el contrato de opción de compra. Nunca firme un contrato de reserva sin el asesoramiento de su agente inmobiliario.

Contrato de arras

Como comprador, este contrato le obliga a pagar una señal que normalmente es el 10% del precio acordado al firmarlo. Si se retracta del contrato después de firmarlo, perderá la señal. El vendedor que se eche atrás antes de firmar la escritura tendrá que pagarle el doble de la señal. Esto hace que sea costoso para cualquiera de las partes echarse atrás, aunque existe el derecho a arrepentirse.

Sólo firme un contrato de arras después de haber realizado las diligencias necesarias y haber recibido el visto bueno de su abogado, ya que puede perder la señal si surgen problemas más adelante.

Contrato privado de compraventa

Al igual que el contrato de arras, el contrato privado de compraventa es un contrato vinculante que no tiene procedimiento de retractación a menos que las dos partes lo acuerden. La diferencia entre este contrato y el de arras es que no permite arrepentirse perdiendo la señal el comprador o devolviendo el doble el vendedor. El contrato privado de compraventa es tan vinculante como el contrato público, con la única diferencia de que no puede inscribirse en el registro de la propiedad porque no se firma ante notario.

Todos los contratos deben tener también detalles explícitos sobre:

El comprador, el vendedor, la propiedad, el precio acordado, el plazo para la firma de las escrituras, la ausencia de deudas, el modo en que se pagarán los costes de la transacción, las cláusulas sobre responsabilidades, las cláusulas condicionales que deben cumplirse para que el contrato sea válido y el modo en que se tratarán los conflictos.  En caso de que también vaya a adquirir otros elementos, como muebles, asegúrese de que estén incluidos en el inventario adjunto al contrato.

Por último, siempre que firme un contrato que le obligue a pagar una determinada cantidad de dinero, asegúrese de que se indique en el contrato o de que el vendedor le entregue un recibo firmado.

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