¿Cómo me afecta la nueva ley Hipotecaria de 2019?

¿Cómo me afecta la nueva ley Hipotecaria de 2019?

Si estás oyendo hablar de los cambios realizados por el gobierno referente a los créditos hipotecarios y no sabes si te afectarán a ti también, ¡Éste es tu artículo! No importa si ya tienes tu hipoteca o si vas a solicitar una nueva, ¡ésta información es para ti!

Si ya tienes hipoteca… ¿Te afecta la nueva ley hipotecaria?

Sólo hay dos artículos que sí tienen carácter retroactivo:

  1. Si quieres convertir tu hipoteca de tipo variable a tipo fijo, ahora te costará menos. Máximo 0.15% si se produce durante los primeros tres años de vida del préstamo.
  2. La nueva ley también establece que, en caso de impago, los plazos de ejecución del embargo cambian, siendo ahora necesarios un mínimo de 12 impagos, o un mínimo de más del 3% del capital impagado. Si el impago surge durante la segunda mitad del plazo de vida de la hipoteca, el porcentaje del capital impagado deberá ser de un mínimo del 7%, o 15 mensualidades. El tipo de interés de demora máximo se establece en 3 puntos por encima del interés de la hipoteca, es decir, si pagabas un 3% de interés, en ningún caso se podrá cobrar un interés de demora superior al 6%.

Si vas a solicitar una nueva hipoteca… ¿Qué cambios hay?

  1. Los gastos de la hipoteca:
    1. A pagar por el banco:
      1. Gestoría
      2. Notario
      3. Registro
      4. Impuesto de AJD
  1. A pagar por el cliente comprador:
    1. La tasación
    2. Su copia de la escritura

Los gastos de gestoría, registro, notaría e Impuesto de actos jurídicos documentados ahora deben correr a cargo del banco, y el comprador solamente deberá pagar la tasación y su copia de la escritura de la compra-venta.

  1. Aumenta la protección al consumidor:

Ahora será necesario visitar dos veces al notario, al menos un día antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito y responder a ciertas preguntas. El notario no puede autorizar la escritura si no se contesta correctamente y se acredita que ha recibido la información con anterioridad.

Más información para el futuro hipotecado. El banco le tiene que entregar las condiciones personalizadas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un documento que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días. Paralelamente, debe facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se explican de manera genérica cuáles son las cláusulas o elementos más relevantes, una copia del contrato y, si la hipoteca es variable, un documento aparte con las cuotas que habría que pagar en varios escenarios.

Cualquier cláusula abusiva que incumpla la normativa se declarará nula de pleno derecho, es decir, no existe plazo de prescripción para poder denunciar su abusividad.

Surge una nueva entidad de resolución de litigios relacionados con los préstamos hipotecarios, que será el encargado de tramitar las quejas y reclamaciones de este sector.

  1. Pagar antes no tendrá un coste tan elevado:

La amortización anticipada, ya sea total o parcial, del préstamo se abarata. Es decir, el coste de pagar anticipadamente el préstamo, será menor y el banco sólo podrá cobrarlo si le genera una pérdida financiera. Se establecen los siguientes máximos que deben pactar entre el cliente y el banco:

  1. En una hipoteca variable, la comisión máxima puede ser una de estas dos opciones (a pactar entre banco y cliente):
  • 0,25% solo durante los primeros tres años de vida del contrato
  • 0,15% solo durante los primeros cinco años del plazo del préstamo
  • Pasados esos tres o cinco años, la comisión es del 0%
  1. En una hipoteca fija, la compensación puede alcanzar los siguientes límites:
  • 2% durante los primeros 10 años
  • 1,5% durante el resto del plazo
  1. Pasar a una hipoteca a tipo fijo tendrá una comisión máxima del 0.15% si se produce durante los primeros tres años del plazo del préstamo, incluyendo cambios por subrogación.
  2. Como hemos comentado anteriormente, el mínimo de impagos para embargar la vivienda aumenta hasta 12 en la primera mitad del plazo (o un 3% del capital), y 15 mensualidades en la segunda mitad del plazo (o un 7%)
  3. El banco puede ofrecer una reducción de interés a cambio de la contratación de ciertos productos, pero no puede obligar al cliente a contratarlos. Es decir, la no contratación de un producto secundario por el cliente, como un seguro hipotecario, no puede ocasionar el rechazo del banco de conceder la hipoteca.
  4. Se prohíbe la aplicación de un interés mínimo, por lo que los bancos no podrán incorporar una cláusula suelo. Sin embargo, se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios.