Impuestos y Gastos de Compraventa de pisos en Marbella y Andalucía 1

Impuestos y Gastos de Compraventa de pisos en Marbella y Andalucía

No hay comentarios

La compraventa de un bien inmueble atrae una serie de gastos que varían según el tipo de inmueble que se adquiere.

Son gastos fijos los honorarios de Notaría, Registro de la Propiedad y Plusvalía Municipal, mientras que los impuestos que gravan la transmisión variarán considerablemente según el tipo de operación que se realice, el ámbito, y las circunstancias personales de comprador y vendedor, existiendo muchas especialidades y bonificaciones que se pudieran aplicar en el estudio pormenorizado de cada caso concreto.

Teniendo en cuenta que este documento es una síntesis de gastos aparejados a la compraventa de pisos en Marbella y Andalucía, con carácter general, sin entrar en dichas especialidades, a fecha de hoy (marzo de 2.014):

IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA)

  • La compraventa directa a promotor de vivienda finalizada (primera entrega), se sujeta a IVA al 10%.
  • La compra de una plaza de aparcamiento en primera entrega se sujeta a IVA al tipo del 10% si es aneja a la vivienda que se adquiere, y al 21% si es independiente.
  • La compra de un local, si se sujeta a IVA, lo hará al tipo del 21%.
  • La adquisición de una vivienda en construcción tributa al 21% de IVA.
  • La transmisión de terrenos edificables se encuentra sujeta al 21% de IVA.

Todas las compras sujetas a IVA se encuentran sujetas asimismo a AJD, al tipo general del 1,5%

El IVA se abona directamente a parte vendedora al momento de otorgamiento de la escritura de compraventa.

La especialidad de la renuncia a la exención de IVA lleva aparejado AJD al tipo del 2%.

IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP)

El ITP es un impuesto cedido a la Comunidad Autónoma, por lo que los tipos varían de una Comunidad a otra. Dicho esto, en Andalucía:

  • La compraventa de viviendas en segunda o ulterior entrega están sujetas a ITP a los tipos del:
    • o 8% el tramo entre 1€ y 400.000,00€ de precio de compraventa.
    • 9% el tramo entre 400.000,01€ y 700.000,00€ de precio.
    • 10% toda cantidad del precio que exceda de 700.000,00€.
  • Las plazas de aparcamiento individualizadas que no sean anejos a una vivienda (y siendo el máximo de anejos, de dos), tributan:
    • Hasta 30.000,00€ de precio: al 8% de ITP.
    • El tramo entre 30.000,01€ y 50.000,00€: al 9% de ITP.
    • El tramo a partir de 50.000,01€: al 10% de ITP .

El plazo para pago del ITP y AJD es de 30 días hábiles desde la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa (o del acto o contrato que genera el impuesto).

Es importante tener en cuenta que el impuesto sobre transmisiones patrimoniales tributa sobre la base del valor REAL del inmueble transmitido, que no siempre tiene por qué coincidir con el precio pagado por el mismo.

A este respecto es útil realizar una serie de verificaciones previas que nos indicarán si se recibirán liquidaciones complementarias una vez abonado el impuesto, y también si merece la pena pagar esa complementaria o bien recurrirla y/o solicitar tasación pericial contradictoria.

Bonificaciones actuales ITP en adquisiciones

  1. 3,5% ITP en la transmisión de inmuebles cuyo valor real no supere 130.000€, sean destinadas a vivienda habitual del adquirente y éste sea menor de 35 años, o 180.000€ euros cuando se destine a vivienda habitual del adquirente con discapacidad con un grado de minusvalía reconocido igual o superior al 33%.
  2. 2%ITP a la adquisición de vivienda para su reventa por una persona física o jurídica que ejerza una actividad empresarial a la que sean aplicables las normas de adaptación del Plan General del Sector Inmobiliario.
  3. 1%ITP en la constitución de derecho reales de garantía y préstamos.

Bonificaciones actuales AJD en adquisiciones

  1. 0,3% AJD en las adquisiciones de la vivienda habitual de valor real no superior a 130.000 €, por sujetos pasivos menores de 35 años.
  2. 0,3% en la constitución de préstamos hipotecarios por sujetos pasivos menores de 35 años para adquirir la vivienda habitual, siempre y cuando el valor real de la vivienda y el principal del préstamo no excedan de 130.000 €.
  3. 0,1 % en las adquisiciones de la vivienda habitual de valor real no superior a 180.000 €, por sujetos pasivos que tengan la consideración de persona con discapacidad con un grado de minusvalía reconocido igual o superior al 33%.
  4. 0,1 % en la constitución de préstamo hipotecario destinado a financiar la adquisición de la vivienda habitual de personas con discapacidad con un grado de minusvalía reconocido igual o superior al 33%, cuando el valor real de la vivienda y el valor del principal del préstamo sea inferior a 180.000 euros.

La transmisión de bienes muebles tributa al 4% siempre y cuando se trate de una venta individualizada, y no forme parte de la transmisión de un inmueble con mismo vendedor y comprador, en cuyo caso se considerará parte del precio de la compraventa global.

Los objetos de arte y antigüedades tributan al tipo del 8% ITP.

PLUSVALÍA MUNICIPAL (Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): Según Ley corresponde su abono al vendedor, y su importe depende del número de años que éste ha ostentado la propiedad del terreno, variando según los distintos Ayuntamientos. Es un impuesto municipal.

RETENCIÓN VENDEDOR NO RESIDENTE

En la actualidad la transmisión de un inmueble por parte de un vendedor no residente conlleva una retención del 3% del precio de venta, que la parte compradora debe retener al momento de otorgamiento de la escritura de compraventa y abonar directamente a la Agencia Tributaria a cuenta del impuesto sobre el beneficio (plusvalía) de parte vendedora.

El vendedor, tras el cálculo del impuesto real a abonar, podrá solicitar la devolución de dicho importe o del remanente una vez detraídos los impuestos a pagar, incluidos los de IRPFNR de los cinco años anteriores.

Compartir

Comentarios

    Deja un comentario

    Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *